楼市传来信号，接下来的房价走势会这样？你们对买房一无所知
民生助粒2019-04-24 21:12
你们对买房，一无所知。
这两周来，所有的房产中介都在传：
“
南京3000人看房团65辆大巴车横扫72盘、燕郊某盘一夜涨7000元/㎡、深圳湾华润润府8000万豪宅秒清、18城调控政策松绑……
”
网上有句话传得很广：中国最牛逼的通讯社是朋友圈，中国最优秀的宣传工作者，都在房产中介的队伍里。他们会对你们说：你们对买房一无所知。
在面对这些“金三银四”氛围时，你可能一开始会抱着质疑的态度，久而久之很可能会产生犹豫，“我要不要趁着房价低潮时抄底”、“再不买是不是就亏了”。我们暂且先不讨论房价未来的走势，来谈谈房价的涨跌的带来的影响。只有你了解房价与生活的关系，才能做出是否值得投资的判断。
著名财经作家吴晓波曾说过这么一句话，非常有道理。他说“为什么你努力奋斗，还是一无所获？就是因为你老是不肯借钱买房！”
这句话不是在给大家洗脑去当接盘侠，懂投资理财的应该知道这句话的精髓在借钱的“借”上。学会统一协调并配置资源，学会杠杆利用，而不是完全等待自己万事俱备只欠东风，因为通常只欠东风的时候，最佳的时间窗口已经关闭，于是你的全款变成了首付。
上面的几段话看完，大家一定觉得衣带君一定兼职房地产销售了。其实上面的思维也属于财商的范畴，毕竟房地产是中国家庭资产最大的配置，房子是一个绕不开的投资话题。
股市暴涨，房价要浪？
今年的政府工作报告中，“房地产”被多次提及，但楼市总基调再度发生变化。
值得一提的是，与往年“住房问题”单列相比，今年房地产相关内容则“藏”在继续推进城镇化的部分。
“住房不炒”也没有重申，结合目前总体的房产市场来看，房地产行业基本得到了稳控；那么到底是跌还是涨呢？
首先，房价的涨跌要一二线和三四线城市分开看。
一二线城市的房价虽然也看供求，但你得把供求具体到看这个城市的百万富翁数量。下面这个数据统计，来自知乎网友“脑洞”。
我们过去特别希望用一个房子“市盈率”指标。就是当地的房价除以当地的人均年收入，看普通人要工作多少年才能买到一套房子。如果这个房子“市盈率”过高，那么就有泡沫。
我们看下面的数据，截止到2016年上海、北京、纽约和洛杉矶四个大城市一手房的“市盈率”。在每一个大城市，都是高的惊人。纽约和洛杉矶平均一手房价都在1000万人民币以上，即使在当地都需要平均80年的收入（注：纽约我们就是指曼哈顿）。
我们思考这个数据背后的逻辑。
房价本身是供给和需求带来的。全球任何一个一线城市，新屋供给是不足的。他们之所以是一线城市，意味着已经完成了城镇化和城市开发。而这些一线城市又能提供普通二三线城市所不具备的资源。这些资源包括就业、社会资源、医疗、教育、娱乐等等。
在纽约曼哈顿，那里有全世界收入最高的华尔街对冲基金，有全世界最好的餐厅，有全世界超一流的文化和娱乐（包括大都会博物馆）。全世界最有钱的富豪，都会想到在纽约来买房。不仅仅是美国本土富豪，包括中东富豪、俄罗斯富豪、中国的富豪等，都喜欢在曼哈顿买一套房。
这里的房价必然在全世界都是顶尖的。下面是曼哈顿2016年平均房价。每平米价格在2万多美元，超过13万人民币。而且虽然曼哈顿只有公寓楼，但都是大面积，总价基本上在2000万人民币以上。
未来中国富豪人口将集中
在美国，越来越多富人选择居住在纽约、旧金山、洛杉矶这几个超一线城市。这里生活设施方便，社区好，各种生活服务都很全。我们看到全世界最好的中学，最好的医院，都基本上在一线城市。
事实上我们从下面这张图看到，全球最顶级的10个城市集中了70%的富豪人数。
另一个指标是千万资产高净值家庭的数量，北京增加了3.1万户，上海增加了2.4万户。越是头部的城市，富人居住就越集中。
此外，我们看到中国经济发展结构的变化。
最早的中国富豪基本上以房地产、或者资源型的行业为主。过去几年中国富豪的开始向互联网、金融、服务业等新兴产业转型。这些新兴产业的各种资源，又集中在一线城市。
我们拿互联网为例子，大型互联网总部基本上不会逃离北京、深圳、上海、杭州几个城市。未来中国经济继续向新经济转型，创始人长期居住在二三四线城市的概率就越低。
我们看到作为一个制造业的老板，你可以住在三四线城市。但是作为一个金融、互联网行业的创始人，这些地方能给到的人才和资源非常少。而且，我们看到从富一代转向富二代的过程，越来越多人重视学校、医疗、公共服务等软性资源。这些资源在一线城市是最好的。
所以长期看，中国一二线城市的房价，整体还是会比较有竞争力。相反，面临各种质量、人口都出现下滑的三四线城市，由于缺乏支撑，面临的房价下调压力就比较大！
对于富人来说，生活也是一种圈层。记得几乎十年前看已故香港股神曹仁超的书，他就提到一个很有趣的观点：影响房屋价格的，不是地段，而是社区。Neighborhood比Location更重要。最昂贵的房子，往往在于有好的社区。
在大城市里，重要的不是你是谁，而是你跟谁在一起。不要以为非得有天大的本事，才能够在大城市里立足。人与人之间讲究的，不是你个人的本事有多大，而是你的本事跟别人的本事能不能相匹配。
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