日本历史房价三十年走势，看中国房价未来，泡沫是否离我们不远了
历史独家看点2019-04-15 22:32
小编始终认为，靠房地产支撑中国GDP是不健康的，是危险的，实业才是国家兴盛之王道。
开题：用日本历史房价的三十年兴衰，看中国房价未来，以史为镜。
小编来介绍一下日本房地产的兴衰之路：
二战之后，美国为了制衡中国和俄罗斯，布局亚洲格局，美国开始大力的扶持日本的经济发展。在美国的帮助下，日本也是真是匪夷所思，居然日本经济迅速崛起，很快就跃居世界第二的位置。
八十年代的日本是战后经济最为繁荣的时期，日本经济实力在全球都是首屈一指的。
这期间，日本的经济增长率和增速都远远超过美国，日本对美国的贸易顺差增加到了461.5亿美元。要知道这个数字是三十年前的数字，而现如今能达到这个数字的国家也为数不多，何况日本仅是一个有弹丸之地的小国家，我们不难想象这个数字其实有多逆天。日本的经济增长率是美国的三倍多，日本也一度成为了世界最大的债权国。其中美国的债务达到1114美元。
强劲的出口，让日本经济遥遥领先于其他国家，汇率走高，银行低利率，国外热钱涌入，日本又推出税制改革，一下子日本仿佛进入了最好的时代。
日元的升值，带动了国内物价的下降，整个国家的经济全部由内需拉动。
金融行业繁荣，也让更多的企业放弃了主业，转为投机，普通员工的工资也飞涨。
一些日本和世界的经济学家纷纷说，传统经济理论对日本不适用，日本正在创造“新的经济规律”。
为了推动银行国际化，日本政府决定实行双重标准：国内营业的可以按照本国4%的标准，有海外分支机构的银行则必须执行8%的国际标准。在此要求下，日本银行除了必须不断补充资本金之外，还得调整银行资产结构。
当时，日本银行最苦恼的事情是有钱贷不出去。为了扩大营业份额，日本银行想尽各种办法，利用超低利率拼命发放贷款。
（是不是感觉与当下中国很相似）
相对于一般公司贷款，房地产抵押贷款的风险权重较低。这意味着银行发放相同数量的贷款，房地产抵押贷款只需一半的资本金。于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。
为了发放贷款，日本银行使出浑身解数。甚至对于那些有存款意向的人，银行都会劝告他们进行土地投资：“地价在不断上涨，而利息又接近于零。如果从银行借入资金来购买土地的话，肯定会因土地升值而大赚一笔。”而一旦这个人买了土地，银行又会以这块土地为担保，再借给他相当于土地价格70%的资金，劝他再购买别处的土地，然后再以新的土地为担保……如此循环反复。
同一时期，国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。
日本人买了美国金融帝国的象征——洛克菲勒大厦，买了美国电影的象征——哥伦比亚电影公司，买了加拿大的森林，澳洲铁矿，香港最贵的房子，日本女人买了70%法国生产的LV手袋，日本男人成群结队飞去泰国打高尔夫……
那时的日本房地产更是不可一世，在日本房地产经济达到峰值的时候，按当时的房价和地价核算，日本卖掉东京，就可以买下整个美国；卖掉日本，可以买五个美国。
东京单个家庭住房价值高达3000万美元甚至是4000万美元，也就是2亿人民币左右。因为日本地少人多，其人均住房只是我们的五分之一，在日本高速发展的经济势态下，日本人民几乎都相信一个‘真理’：日本的房价和地价会一直涨，不会回落！
日本在此前的36年时间里，日本主要城市的房价涨了211倍，地价涨了83倍！一间900万的公寓，在泡沫时代可以卖出16.5亿日元的高价。
签订完广岛协议的1986年，东京平均房价直接暴涨120%，1991年楼市顶峰，平均能到272万日元每平米，而东京市区更是高达1450万每平米。
1990年，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。当年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。
在东京，有一位学校的看门人在传达室干了40多年，一直收入微薄。退休之后，他准备返回乡下安度晚年。于是托人把他在东京的一所小房子卖掉，没想到这所房子竟以800万美元的价格出售。看门人瞬间成为百万富翁，衣锦还乡。
（当时的日本与当下中国很相似的案例——拆迁户，暴发户）
1900年同一时期，由于地价快速上涨，已经严重影响到了实体工业的发展。
建筑用地价格过高，使得许多工厂企业难以扩大规模；
过高的地价也给政府的城市建设带来了严重的阻碍；
高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房
日本泡沫经济离实体经济越走越远。
日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。
日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。
日本政府已经意识到经济泡沫风险，施行紧缩货币政策，日本房地产泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。。
日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%。
日本货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫。
1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。
当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%。人们依稀记得，就在半个月前的1989年12月31日，日经指数还达到了辉煌的高点38915点，市场普遍相信“明年股价可以达到5万日元”。
令人绝望的是，以1990年新年为转折点，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。
1990年9月，日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。
日本股票价格的大幅下跌，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。
与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。
1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是，房地产价格一泻千里。
到后来，大家都买不起房了，达到了无力承受的地步。于是民众开始抗议了，希望政府提高利率，出台房产税压制房价。
正好政府也认为经济过热房价过高，加上卖土地的钱不是自己的，但是房产税收的钱妥妥的是自己的，于是顺应民意开征房产税，另外提高利率。
1992年，日本政府出台“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。
在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。
加息和房产税是压制房价最有效的大杀器，每一个效果都很好，双剑一合璧，日本房价直接崩了。到了1992年日本经济就不能正常运作了。
随着房价无休止下跌看不到希望，投资炒房客开始大量抛盘，恶性循环，房子越来越廉价。虽然房子越来越廉价，穷人却依然买不起。因为经济风暴来临是无人可以幸存的，大量企业倒闭，工薪阶级首当其冲，失业率飙升，大批日本人被套死在楼市中，一辈子给银行打工偿还债务。
几种因素的叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。房地产价格的暴跌导致大量不动产企业及关联企业破产。1993年，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。
紧接着，作为土地投机主角的非银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产。结果，给这些机构提供资金的银行也因此拥有了巨额不良债权。当年，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中1/3与房地产有关。
1991年7月，富士银行的虚假储蓄证明事件被曝光。紧接着，东海银行，协和琦玉银行也被揭露出来存在同样的问题。大量银行丑闻不断曝光，使日本银行业产生了严重的信用危机。数年后，几家大银行相继倒闭。
“土地神话”的破灭，中小银行的破产，证券丑闻的暴露……接连的打击让日本民众对资本市场丧失了信心。此后，受到亚洲金融危机、次贷危机等国际大势的影响，日本房地产市场再也未能重回辉煌。
与此同时，日本的人口拐点也不期而至，日本适龄购房人群大幅减少，日本政府主动刺破泡沫，日本房地产经济下滑，员工失业，股市大跌，日本经济一下子陷入了前所未有的颓靡。
日本到底是壮士断腕，还是一个错误的决策，我们尚没有发言权，日本经济如今也逐渐恢复了元气，也已渐渐趋于稳定。
然而看我们中国的房地产现状，也是乌云密布，前途犹未可知。
如今我们的情况有很多和当年的日本有些惊人的相似：
一、北京与东京相比
以东京都市圈为例，2014年东京及周边地区一套公寓均价241万人民币（63.16方），均价不到4万元，还没回到历史最高水平。
与中国对比，这一价格只与北京深圳上海相当。但如果考虑到，日本房屋面积是实际面积，不存在公摊，而且土地是永久产权，就会明白东京实际房价根本不敌北京上海深圳。
如果再考虑到富裕层面的差异，实际房价的差距就更为明显：2014年日本东京人均可支配收入达到10万元人民币，而今天，北京上海深圳的人均可支配收入也就5万元左右。
经济发达程度不如东京，实际房价却已经超越东京。
二、经济下行，实业不景气，投机取巧，房地产市场陷入末日狂欢
一线二线城市房价却不断上涨；众多中小企业关停，投身房地产市场；“地王”连接不断，楼盘一天一个价；房价不会跌的神话大行其道，人人都在谈论房市，唯恐买房晚了，甚至形成离婚购房热潮……
一线城市里，上海人民忙离婚，北京人民忙离婚，为的就是在限购的条件下能够多买一套房，深圳人民没有限购，所以没有离婚，但按照房价收入比其住宅价格已经涨至全球最贵，广州的房价也开始蠢蠢欲动。二线城市里，杭州人民、南京人民、武汉人民、郑州人民、合肥人民、厦门人民、济南人民、苏州人民、成都人民……都在喜迎房价暴涨，有房民众资产暴增，大家兴高采烈，相约买房发财。三四线城市听说了一二线城市的暴涨，一个个跃跃欲试，但民众却都不买账，反而凑钱冲到一二线城市买买买买买买……
三、我们的房价已经持续了将近二十年的高速增长
一二线城市的房价较二十年前甚至增加了近百倍！在98年的时候，北京房价只有一千多一平，如今北京房均价就将近七万，一些CBD和商业中心更是突破十万！
四、中国老龄化严重，生产力面临考验
我们的人口拐点似乎也要到来，中国老龄化人口已达到2.41亿，占比达到17.3%！适龄购房人口也趋于下降。虽然我们已经放开了二孩政策，但是人口的增长似乎并不是非常明显。
五、贸易顺差
我们成了美国最大的债权国，我们对美国有着巨大的贸易顺差。川普采取贸易制裁，我们好像只能被动接招。但是我们对美的出口5500亿美元，而美对我们只有1300亿美元左右，也就是说贸易战我们可能会更吃亏一些。
六、。。。七。。。八。。。
小编能力有限，剩下的问题，就交给“砖家们”去解决了。
但小编真心不愿看到房地产泡沫崩盘，因为这将影响到我们每一个人，小编真心不希望我们的国家和人民陷入困境。
小编请问大家，您怎么看待，日本房地产历史与当下中国房地产形势呢？
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