万科2018年业绩推介会关键词领跑、活下去、收敛聚焦、大江大海
房天下2019-03-26 14:00
作者: 中国网地产中国网地产 陶婷在过去的2018年万科在争议中前行。而今在年度业绩收官之际万科直面在场记者的提问。3月26日上午万科企业股份有限公司在深圳举行2018年业绩发布会董事会主席郁亮总裁、首席执行官祝九胜首席运营官张旭首席财务官孙嘉董事会秘书朱旭出席。在此次推介会上万科面对记者的提问一一作出回答。
回答一“活下去”是危机驱动
去年当万科活下去的内部讲话广为流传使得万科在很长一段时间内股票大跌市值蒸发几个亿。在此后的多个场合万科方面人士多次解释“活下去”是内部讲话并且是指的活得更好更长久。
在此次推介会上再次提起去年的活下去郁亮笑言“去年说法很让大家操心啊。”针对去年的内部讲话变成公开讲话他再次解释称万科是个危机感驱动的公司但不是危机驱动的公司。早在2012年万科提出来房地产进入白银时代就启动转型才让我们有足够时间探索和思考。
他认为白银时代也会围绕很长时间转型和变革也会需要很长时间青铜时代再转型已经来不及。
回答二收敛聚焦是修枝剪叶
“基本盘”这三个关键词在去年乃至今年频繁与万科连在一起。万科2018年年报中也提到基本盘。究竟何为基本盘郁亮以微软做比喻“他以电脑起家做过手机没有成功现在微软云和 AI 全球成功支持微软不断尝试和转型是微软的基本盘基本盘提供转型发展的资金、利润。”
他认为每个业务都是万科的基本盘围绕每个业务的基本盘把业务做的更好。基本盘提供了他能够转型发展包括资金、利润等所有的东西。基本盘不是万科要放弃转型别的业务了每个业务都有自己的基本盘而不是只有开发业务别的就不做了。比如物业把住区当做基本盘。
尽管万科在深圳先后获取近10万间住房但在去年秋天万科租赁业务之万村实行员工分流安置全面停止房源签约。对此祝九胜在现场表示这是一些收敛聚焦的动作和安排出发点是通过联合各方、通过整治让城中村居民居住环境更好。然而问题比一开始想象的要复杂。
对于后续安排祝九胜称深圳政府很关注万村万科会谨慎考虑这些问题稳妥推进获取的项目尽快使他们达到可出租的状态。
“收敛聚焦不是砍树是修枝剪叶”郁亮亦指出万科是两条主线很清晰跟着城市发展同步跟着客户发展同步走。收敛聚焦不是只做砍伐也不是就转型到基本盘上了其它业务就不做了。做好基本盘才能有助于我们更好的转型。这点上跟不做别的业务是两个不同概念。
他指出2018年战略修订城乡建设生活服务商意味着我们不仅提供硬件也提供软件不仅提供空间也提供内容。万科不停尝试试图找到支持万科新的增长曲线没有改变过也没有动摇过。
回答三万科未来凭什么领跑
从二十多年前王石时代的多元化回归到以住宅为主再从住宅时代走向多元化而今在房地产政策趋紧的大背景下物流地产、物业管理、住宅、租赁、商业地产等多点开花的万科在收敛聚焦的策略之下未来凭什么来领跑呢
对此祝九胜回答称万科对于规模的追求和依赖没那么严重万科所理解的领跑是看到市场需求和客户变化更多产品来服务客户。而有些探索有效果有些效果还未呈现出来。他认为万科目前在租赁、物流、物管三方面建立了自己的能力。
第一是租赁住宅。根据年报显示长租公寓业务覆盖35个主要城市累计开业超过6万间开业6个月以上项目的平均出租率约92%。“07年开始探索08年万汇楼14年大规模布点4年时间开业运营超过6万间租金收入8个亿。尽管钱很难赚但增加了客户的粘性”祝九胜说。
第二是物流。根据年报显示万纬物流进驻42个城市已获取124个项目可租赁物业的建筑面积约971万平方米其中已运营项目62个其中稳定运营项目平均出租率为96%。“4年时间万纬物流管理面超过971万平进入42个城市经营指标在行业相对领先去年收购太古冷链在高标仓的服务上有提升”祝九胜在业绩会上表示。
第三是传统物业服务。根据年报显示万科2018年新获取项目64个合计可租赁物业的建筑面积约为494万平方米。“以前只管万科的盘现在从管楼盘到管社区到管城区18年收入达到98亿4年前19亿现在增加5倍”祝九胜说。
不过祝九胜也承认没有一个大企业转型容易万科先能力后规模先看客户需求再看市场探索。
回答四“大江大海计划”不是“海盗行动”
此前外界对于万科的“大江大海计划”议论纷纷。在此次推介会上郁亮解释称和海盗计划一点关联都没有。万科战略转变事人匹配做的事情要支持业务发展得出能力拼图根据能力拼图去找合适的人。也就是公司内部变成大江大海新的老总职位出来以后利用公开竞聘的方式去选拔人才。
“万科在未来没有岗位的说法岗位对着人人对着岗位大江大海一定不是海盗行动更多主张从乙方挖人绝不从同行挖人”郁亮说。
他从工程管理方面来举例郁亮称大江大海计划考虑的范围是绝对不会从同行挖人一定会从工程单位里面找人来因为他们身在基层知道如何把握好质量这也是万科的目标。
“而设计师万科也不会从外面挖人会给从设计单位找人因为他们面对很多的开发商见识更广、更专业”郁亮说。
回答五设立万科安全生产日
针对去年频繁出现的质量问题以及安全事故在此次推介会上万科董秘朱旭回应称万科强化质量与安全管控巩固提升基本盘。将每年11月12日设立为万科安全生产日一线公司月度自检项目每周自检万科和合作方每日巡查。
业内人士则认为若如万科所言现在房地产行业是白银时代假设房地产开发依然有5-10年的稳健增长期那借白银时代进行转型万科基本已经锚定未来10年的发展面貌。未来一定将是“房地产开发行业的集中度残酷拼杀+新生业务的迅猛扩张”这样一个双管齐下的新时代。过去的2018年可能既是万科的一个“活下去”之年也是一个新生之年。
但有一点值得注意的是如何将安全质量方面的举措落到实处对万科来说这很重要。
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