实探万村:深圳城中村被惊艳爆改后

房道酬信

百家号05-0422:21

最近,万村的关注度很高。

2018年城市共创大会上,王石作为万科名誉主席首次提到大力改造城中村的“万村计划”,以及他对深圳城中村的理解。有媒体指出,万科在深圳已经进入20多个城中村,未来这个模式可以复制到全国。

城中村一直是个复杂的存在,每个高密度的村屋背后,都牵扯着巨大的城市神经。我们观察到无论政府还是企业,都在极为谨慎地发力推动改造。毕竟,事已至此,势在必行。

(被电线缠绕的城中村建筑)

蹭着隔壁老王的热点,楼校长实地探访了万科正在改造的几个村。

一、玉田村实探

坐标福田区上步南路以东、埔尾村以西、东园路以北、南园路以南。玉田村由祠堂村和向东围村两个自然村组成,地处繁华地区,人流量较大。距离地铁1号线科学馆站D出口,步行5分钟。

(改造后的产品即“泊寓”)

玉田村改造是万村首个福田项目,也是深圳的第二个城中村项目。该片区共114栋城中村建筑。目前,位于祠堂村的文化楼与一栋样板楼已对外开放;位于向东围东村的33栋、35栋的村楼已竣工并放租。

改造后的首批房源共推出44套,共4种户型,面积段约12-25平,房租1400-2500元/月。租客满员。

(图片来自泊寓官方微信)

被改造后的祠堂村建筑外立面非常酷炫,几百米外就能一眼看见。与周边的城中村老旧建筑相比,妖艳指数简直10颗星!文化楼兼备为社区村民服务的功能,一层是玉田康乐活动中心,二层是城中村展览厅,三层是万村项目办公区。

玉田村第一栋农民房改造后,跳跃的色彩有别于以往城中村千篇一律的灰色调,开敞的首层活动空间极具年轻气息,在人来人往的城中村回头率非常高。

如今,看这时尚风格的开放型门庭,感觉这才是真正属于年轻人的潮生活空间。

而据实地打探,泊寓的租金几乎与周边农民房持平。目前,该城中村房源放租价为单房2000多元/月,一房一厅3000元左右/月。只不过那些村民的房子可能长成这样…

再看一墙之隔的泊寓内部实拍:

(不同户型有不同软装风格,满足租户各种需求)

据了解,4月7日向东围村万科泊寓上步南店正式入市招租当天就被抢一空!花哨的租赁方式“荷兰式拍卖”让人耳目一新,在网上吸引到不少年轻人关注。

简单说一下玩法:这个拍卖是价格越来越低!四种户型起拍价分别是1398、1698、2198、2498。每隔10分钟,房价跌10块,只要你觉得价格跌的可以了,就可以立刻出手订房,也就是说你实际花费的租金总会少于起拍价。

营销噱头十足,很有意思。当然,万科的玩法不止于此。

在城中村改造后转化的公寓产品上,万科目前已明确了三种产品:泊寓-青年公寓、禾寓-家庭式公寓、企业宿舍,这些产品均可配合政府转化为不同需求的人才公寓。

玉田村紧邻福田南园小学与红岭中学,未来这里就将率先推出家庭式公寓。这对于需要为孩子陪读的家长群体,或将是一个极大的利好。

值得一提的是,万村还关注城市基层服务者的住房问题,玉田村改造项目已研发出“环卫工人之家”产品,月租仅600元/月/人左右。同时,万科在龙岗区上角环新村改造项目也正在研发“警员之家”的产品。他们认为城市基层服务者理应共同享有城市发展所带来的美好。 客观上,这对于城中村租金稳定也起到一定的作用。

(网传环卫工人之家效果图)

可以想象,万科团队在城中村产品打造与控制租金水平上面下了很大功夫。

城中村改造中投入的成本很高,除了保证品质装修与家私配套,泊寓基本上会在每栋农民房拿出一整层去做符合年轻人口味的公共空间,6层以上楼房改造都会加装电梯,为保障消防还会打通连廊乃至屋顶…

有业内人士评析,“万科这么搞,不算其它成本,仅城中村改造环节的成本至少就得3000元+/平!”

特别值得关注的是,万科干净利落地解决了消防安全这个城中村的头等大事。比如取消了硬邦邦丑丑的防盗网,每户设置了类似小区商品房的可开启外窗;室内打通,连接两三栋楼,可以共享楼梯;部分的屋顶打通,连成一片,增加休闲空间的同时可兼做疏散逃生平台…

二、新围仔村实探

新围仔村在2018年初的首次对外亮相,就成功引起了楼校长的注意。

这个村位于龙岗坂田,靠近华为、富士康等知名科技企业园区,被称为深圳历史上的IT第一村。临近暂无地铁,坐10分钟公交车可到5号线五和地铁站,租户多是周边大企业员工。

这是万科的第一个城中村改造项目。在探索过程中,万科借鉴了北京798、上海新天地等许多设计理念。

新围仔村共有226栋房屋,万科目前已与村民签约20余栋,预计万科在这里至少将改造出1千多套租赁公寓产品。

现在有两栋已改造完成,今年3月首批推出房源108套,共4种户型,面积段约18-22平,每月最低租金只有798元,整体房源租金区间为900-1500元左右。

(户型空间实拍图)

据95后的新围仔村泊寓店长介绍,新围仔村首批108套房源在3月份对外公开,不到一周时间就全部租出去了。租户基本上和她都是同龄人,二十四五岁左右。将近80%都是华为的员工,本科硕士占较大比例,也有几个博士学历的高级人才。

“我们这个项目其实在改造初期,就引起了周边的关注。得知是万科在做,很多人都开始慢慢留心这里。所以,我们对外出租时基本上没怎么对外推广,很快就满员了。”

现场的租客告诉楼校长,他们之选择泊寓,一是新房,装修风格比起城中村更容易接受;二是价格,与周边民房相比基本持平,甚至比其他品牌公寓还便宜;三是氛围,租客基本都是高学历人才背景,而且还有不少单身才俊,大家交流起来很轻松愉快。

(上周刚结束的泊寓华为基地店火锅家宴,租客免费吃~)

除了华为基地和玉田村外,万村最近改造的景乐新村也即将入市。

景乐新村被称为“三和大神”聚集地,村里遍布着一晚15元的床位以及为数不少的昏暗网吧。所谓大神的生活,就是打一天工,玩三天游戏的浪荡人生。

万科进场,综合整治启动。破旧的建筑开始翻新,社区环境大为改善。目前,泊寓深圳公众号上,已经可以看到三和出现在“预约看房”的选项里。

三、特区与城中村

说实话,城中村经过如此改造之后,的的确确给深圳的年轻人提供了更多住房选择机会。

这两天,经济学家樊纲的6个钱包买房论,刚刚戳痛了大家的心。孤身漂泊在大城市打拼已经很惨了,而年轻人想有一套属于自己的房子,竟然还要去掏空夫妻双方的父母、爷爷奶奶、外公外婆三代人“6个钱包”的积蓄!啃老啃成这样,那么买房的意义又何在?

大城市对于年轻人不应该只有压榨力,而是要有更多的吸引力才对啊!这个吸引力除了“人才落户”、“租房补贴”、“分配保障房”等政策福利,积极推动把老破旧的城中村改造成类似泊寓这种新青年公寓,正是深圳留住人才的“大招”。

作为特区城市,深圳就要有特殊使命。目前,深圳政府已明确提出“今年要完成600个以上城中村综合治理,到2020年完成1600个”的小目标。

之前,有人不断提问万科,“投入这么大,租金也不高,企业这么跟着掺和城中村的事是图什么?”

其实,王石当天演讲中已明确给出了答案:

1.城市繁荣靠人才。深圳最早面向大学毕业生发放租房补贴,现在已经被各大城市效仿,全国人才抢夺战正在打响。 (改造的需求很大)

2.深圳人多地少,每年新增用地不足2平方公里,可用土地只剩20平方公里左右。想进一步发展空间,只有盘活存量房,改造城中村。 (改造的需求很大+1)

3.深圳1044个城中村里居住了60%以上的城市人口。城中村不是毒瘤,而是来深圳追梦人的第一落脚点,是特区活力与竞争力的基石。(改造的需求很大+1)

4.基于城市更新成本以及市民居住成本的考虑,城中村不能大拆大建,必须找到综合整治与运营提效的新模式。(万科进村的着力点)

5.万科以专业化运营提升出租率和空间利用率,在不提升租金的前提下提升城中村面貌与居住环境;通过对底层商业的合理规划与招商,为村民与租客提供优质生活配套。(发挥特长,做擅长的事)

6.万村计划启动仅半年,已经探索“城中村综合整治+引进优质物管+市场化商业运营”较为成熟的模式。政府作为城中村综合整治主导角色,监管和督导万科进行施工建设,万科作为企业方,配合政府进行基础设施代建,并积极履行城市建设职责。(与政府打好配合,共筑美好城市)

正如王石所言,人与人之间的互动能够推动创新、吸引人才、鼓励创业,进而促成社会与经济的流动性,这才是城市繁荣的原因所在。

这也印证了《城市的胜利》中的经典名言,“城市不等于建筑,城市等于居民”。

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