土地出让新路径

八倍镜烟云

百家号04-2405:54

「在住房土地供应上激活农村用地和企业用地,将使得租赁住房供应得到增强,使得租赁住房市场供求关系得到进一步优化」

近期召开的全国国土资源工作会议上,时任国土资源部部长姜大明指出,要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,完善促进房地产健康发展的基础性土地制度,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

姜大明的话,透露出备受外界关注的信息,随着各种改革举措的实施和不断落地,可以预见,住房供应的主体将呈现多元化。

再次强调租购并举

在姜大明于全国国土资源工作会议上的讲话中,“我国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况”等内容,成为颇受地方政府、企业和社会公众所关注的话题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《法人》记者采访时表示,对于这一问题,首先要了解前提和背景。1月15日的会议提到,“要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度等”。可以看到 “多主体供应”概念再次得到提及,显然是对于租购并举的思路进行了强调,此外也可以认为此次在土地供应主体的表述上,其实更多的是围绕租赁市场的开展而进行的。

严跃进指出,类似表述其实也说明土地市场会有较大的改革,而且此类改革也是住房制度改革的重要组成部分。当然对于类似政策来说,实际上还是需要有各类新的配套内容,比如适当研究农村土地市场、人口流动、土地属性调整等方面的工作内容。

“土地关系顺利了,自然也利好住房关系的顺利。”严跃进说。

而对于外界颇为关注的“政府将不再是居住用地唯一提供者”这一内容,首都经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池在接受《法人》记者采访时表示其意义有二,首先是对于农村建设用地以及非房地产企业的用地进行了赋权,比如农村集体建设用地的利用, 以及北京正在实施的集体土地租赁住房项目等;其次对于一些非房地产企业,在外部政策下,基于人口疏解、产业疏解等影响,其闲置用地在符合规划及政策导向情况下,也可以建住房、租赁房等。

“早在2017年8月,国土部就明确北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展首批集体建设用地用于建设租赁住房的试点,而在住房制度改革中,‘多主体供给’的内容也曾被明确提到过。”中研普华研究员揭小兰说道。

丰富住房租赁市场

除了“政府将不再是居住用地唯一提供者”这一内容颇受关注外,“深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点”也成为了舆论焦点。而在严跃进看来,这对城市租赁市场会有一定影响。

严跃进在接受《法人》记者采访时表示,改革也是一步步走的,类似租赁市场的改革,也和当前集体建设用地以及宅基地的改革挂钩,因此也属于小步尝试和试点的内容。对于此类城中村等项目来说,其实也是有较大的机会,尤其在各大城市会有较大的政策突破。

“集体建设用地配建租赁住房的试点已经陆续开展。”严跃进指出,在 2017年8月,国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》之后,2017年9月,国土资源部召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会。会议规定,要优化用地管理流程,保障集体建设用地有效供应,盘活空闲农村宅基地和乡镇企业用地,实现土地利用“腾笼换鸟”等。

“而1月15日国土资源部召开的会议,也是对于租赁市场的供地主体多元化问题的正面答复,具有较大的突破性,是对此前集体建设用地改革的肯定,也是对农村土地三权分置制度的灵活运用。”严跃进最后说道。

赵秀池则指出,上述政策走向对于住房租赁市场是有一定影响的。尤其是随着租购并举和大力发展租赁市场等。像北京市更是计划于2017年至2021年的五年内供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。

对于住房租金是否会受到影响,揭小兰在接受《法人》记者采访时表示,仅以北京为例,2017年到2021年的五年内供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房,大约可以建设30-40万套出租房,北京的租赁房源也会因此而得到缓解和平衡,住房租金也会有所变化。

闲置工业用地改革探索

对于““非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地”,有观点指出,“这是否意味着以往鲜少被提及用于住宅用地的国有企业工业用地,今后也将得以盘活,从而为土地供应提供更好的保障。”

严跃进在接受《法人》记者采访时表示,工业用地项目盘活是趋势,而且也符合国有企业改革以及土地资源利用的导向。对于此类工业用地项目来说,类似项目的盘活具有较好的意义,使得国企可以获得更好的工业用地盘活的经济收益。

严跃进强调,近些年在企业改制等因素下部分用地存在闲置的情况,部分则存在产出效益不高的情况,类似用地市场必须改革。

此外,严跃进还指出,在当前新型城镇化和市民化的过程中,农民宅基地的使用权还是可以保有的,即在城市落户并不会因此而丧失农村宅基地的使用权。但是问题在于,此类土地可能就因此闲置了,因此如何盘活此类用地也很关键。

赵秀池在接受《法人》记者采访时表示,在2017年7月18日,住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。在这份《通知》中提到,“积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房;改建后的租赁住房,水电气执行民用价格,并应具备消防安全条件。探索采取购买服务模式,将公租房、人才公寓等政府或国有企业的房源,委托给住房租赁企业运营管理。”

“这也表明对于闲置的工业用地等土地的利用,是鼓励的,只不过不同城市的执行不同。”赵秀池说道。

揭小兰则认为,企业经营失败后,土地资源的尽快释放,既有助于降低土地优化配置的成本,又可以为商品房、保障房、共有产权房、租赁住房的供应,提供新的渠道。

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