最近,人们提得最多的问题就是2021年房价会涨还是会跌?关于这个问题,不同的学者给出了不同的答案,到底信谁的呢?相信快过年了,很多刚需人群的心还是放不下来。有人会说地价上涨了,房价会落吗?肯定会大涨。有的人说美国在放水,全世界在放水,这么大的水 中国能不应对吗?万一中国货币也放水,那岂不是又流到了房地产中,成为推高房价的又一推手。
事实上,房价已涨得很高了,一般的工薪阶层要买得起房子,非得不吃不喝赚钱很多年才行。但是如果按照这个逻辑去分析房地产的话,那仿瓷产价格断崖式下跌是指日可待的。但是房价不仅没有跌,而且快速的增长。有人抱怨是土地拍卖制度所致,不断诞生地王,有的地方甚至一个月产生一个地王,地价完全没有了规律。
事实上,在房地产发展之初,土地成本在建筑成本中比例是很小的,10%以内。但是到了目前,业内人士反映地价已经接近了房地产成本的半数,所以有人片面地以为地价上涨是导致房价暴涨的重要原因。但是这种认识是错误的,小编来分析以下。
地价成本从房价总额的10%上涨到房价总额的50%的过程,造成了价值上升40%。但以一套三线城市150万的房子为例,在10年以前,这套房子也就在45万左右,45万乘以(1+40%)=63万元,即使考虑到所有的成本增长,包括人员工资在内,这套房子在80万元左右是合理的,但是为什么这套房子涨到了150万呢?
这说明土地成本的上升不是房价暴涨的重要原因。那么什么是房价暴涨的重要原因呢?小编认为一个圆圈效应才是导致房价暴涨的关键。
所谓圆圈效应,就是在圆心一定的情况下,往外围每拓展一定的直线距离,拓展的空间就会增大。那么这种效应是如何体现在房地产暴涨方面呢?请看下图的分解。
假设上图的核心区是十年前的城区,半径为1公里(深蓝色),那么面积是3.14平方公里,五年之后,城市的面积往外围扩张了1公里(黄色),那么半径变为了2公里,面积就是12.56平方公里,又五年之后城市又往外扩张了1公里(浅蓝色),那么市区的面积就变为了28.26平方公里。也就意味着前五年的发展中,增加了9平方公里的市区,而后五年的发展增加了16平方公里的市区。
有人会问这与房价上涨有什么关系呢?多建设了房子,应该房价降低才对啊?怎么会上涨?拥有这些想法的人真是大错特错了。
因为多开发的面积是需要拆迁村庄的,不是任何一个城市都像深圳一样,改革棚户区。很多新兴的城市,总共才有30多年的建设里程,是不存在棚户区的。即使这些新兴城市有大量的城中村,拆迁成本也是很高的,不得不往外围发展。但是外围发展照样需要拆迁。拆迁是需要安置补偿的,安置费从哪里出?只能是从房价里。
同时,由于有了拆迁,拆迁户并不着急卖房子,或者不再需要买房子,但是他们手里也攥着钱。每天吃喝足够,出去旅游也花不了,担心贬值的他们也会考虑买个房子来增值。而且越是发展外围,手上有钱的拆迁户越多,市中心的房子越是被抢售一空。这就是圆圈效应带给我们的启示。因此,为什么很多小城市的房价也开始抬头,不是我们的工资不涨,不是土地成本涨的太高,是你最终发现,有钱人太多了但是也不要抱怨自己不努力,因为有的人的钱真的是天上掉下来的。