楼市出现“倒牛奶”效应，房价“死扛不降”是为何？未来会下跌吗
小胡说楼市2020-11-29 13:06
相信大家无论是读书时候学习历史政治还是其他途径，都或多或少听说过“倒牛奶”这一经济现象。这个现象指的就是每当欧美那边经济形势不好的时候，一些牛奶龙头企业资本家都会倒掉库存的牛奶。作为全球最大的乳制品生产和消费大国，美国的奶农们大多都是都是有利可图的，一般情况下不会选择倒掉牛奶。
历史上美国一共发生过三次“倒牛奶”事件：
第一次发生在1929年美国经济大萧条时期；第二次发生在2008年美国次贷危机；第三次是今年的全球大疫引发的美国经济动荡。而每次“倒牛奶”都倒掉了数千万甚至上亿加仑的牛奶，如此多的资源都被白白浪费了。这时候相信很多人可能会有这样的疑问：虽然经济形势不好，百姓手上没多少钱，但是奶农们完全可以降价出售，能卖多少是多少，也可以回一些本，为什么不选择降价出售，反而选择这种损人不利己的方式呢？主要有三个原因：
01牛奶生产量过大，不倒掉不行
一般普通的奶牛每天需要产三次奶，不然奶牛就会生病，而奶牛的产奶量与经济形势无关，因此牛奶的供应量还是那么多。但是在经济形势好的背景下，购买牛奶的人数量大大减少，这样就造成了市场供远大于求的情况，而牛奶如果放置一段时间也会变质，因此多余的也会倒掉。
02牛奶从生产到销售，需要经历一系列流程
在现代牛奶产业中，一杯顾客饮用的牛奶大致要经历从挤奶、消毒、加工、存储、配送等环节，而各个环节都会有所消耗，此外还存在很多固定成本，如奶牛每日都要消耗的饲料，还有设备和人工的成本。因此一系列流程下来，也增加了许多成本。因此如果将牛奶降价出售的话，由于不知道市场具体供应量，因此还不如选择倒掉。
03降价不利于市场稳定，以后难以将价格提起来
如果贸然降价的话，对于购买者来说，也明白了就算是价格降价这么多销售方还是有利可图，因此未来等待经济回暖后，销售方价格再提上去的话可能消费者就不买单了，不利于销售方日后赚取更多的利润，因此他们宁愿选择将牛奶倒掉也不肯降价出售。
而国内楼市目前的情况，就与“倒牛奶”效应有些相似。
对于开发商而言，今年是特别难熬的一年。首先是上半年的大疫，多地的楼市直接按下了“暂停键”，长达4个月的惨淡销售与施工进度的停滞，对于房企这种资金密集型企业来说冲击是巨大的，不少房企也因此破产倒闭，还有很多房企处于资金链松动的状态。
其次，在“限高令”的要求下，开发商新建高层的高度不能超过100米，这也意味着在有限的土地上不能进行更多的开发利用，开发商的利润也缩水了不少。最后就是二手房市场的压力，如今二手房市场挂牌量不断上升，但是成交量却没有什么变化，在这种情况下未来二手房价格可能会降低，那么也会吸引更多的购房者，对于新房市场来说需求进一步减少。
因此对于开发商而言可以说是形势比较严峻了，未来可能会出现房子卖不出去的问题，一些资金链出现问题的房企更是岌岌可危，但大部分地方市场表现情况来看，开发商也并没有选择降价抛售，宁愿亏本也不肯降价，这点与“倒牛奶”效应比较类似。
那么未来是否会和国外奶牛市场发展情况一样，等待风波过去后，再以高价出售呢？笔者认为不太可能，主要有三点原因：
第一，房子与牛奶不同，是非短期消耗品
对于绝大多数人而言，牛奶可以经常买，但是房子只会买一次。牛奶价格适当提高一些，也有很多人会为此买单，但如果房价继续提高的话，那么购房者们就更加买不起了，因而会选择二手房或者其他的非商品房。并且房子的需求也不如牛奶需求那么大，房子卖出去一套相当于卖出去70年的产权，而牛奶是天天喝的。
第二，房子无法像牛奶一样“倒掉”
国外资本家们可以选择将牛奶倒掉，但是房企开发商们却不能选择将建好的房子直接拆掉，这点还是有本质上的不同。但与此同时开发商也不能选择不建，“高负债”、“高杠杆”、“高周转”属于其特点，因此房企是需要很快的资金流动的，不建房子就没有办法实现资金流动。
第三，监管部门的“三条红线”
前不久，央行与银保监会对于房企设立了“三条红线”的门槛，规范房企资金流动，避免不良资金流入房地产。其具体内容是：1、剔除预收款后负债率不得高于70%；2、净负债率小于100%；3、资金短债比大于1。而根据诸葛找房数据研究中心监测的100家上市房企数据来看，房企踩线的占比为86%。
因此，大多数房企的负债情况都是有问题的，那么为了降低负债情况，房企只能选择多卖出一些房子来实现变现，而在如今严峻的形势之下，房企只能选择降价抛售来抵御负债，别无他法。
简单总结一下，房企想模仿“倒牛奶效应”已然是不可能了，如今只有降价抛售才是最佳选择，而在今年的“金九银十”期间，也已经有很多房企做出了让利活动。事实上，房企进行适当的降价也绝对不会导致自己亏本。融创董事会主席孙宏斌曾说过，如果房价下跌超过30%，那我们（这里指的同行）就都死了。而SOHO中国董事长潘石屹也说过：对于我国许多许多房地产开发商而言，房价下跌的底线为20%，一旦超过这个比例，许多房地产企业就会消失。
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