女子卖房在买方交定金后不愿履行合同 被判赔15万
环球网2018-06-03 10:13
一边是二手房价格快速上涨，另一边是不断有卖房人恶意违约，违反诚信原则。其实，多部法律都明确规定诚实信用原则是我国民事法律的基本原则，也是市场经济建立和完善的重要基石。法律保护守约方利益，也是有利于建立诚实守信的市场，更有利于二手房市场的稳定健康发展。华商报记者梳理了本地的相关案例，对于房屋差价损失，多个法院都是支持的。
案例1
收了定金不愿履行卖房合同
违约方赔偿买方15万元房屋差价
随着西安房价猛涨，二手房市场上出现了大量出卖人因涨价拒绝履行合同的案件。近日，一起房屋买卖合同纠纷案二审终审，最终违约方须赔偿买方15万元房屋差价损失。
2017年3月，西安人李涛（化名）经过中介公司与唐琳（化名）签订了房产买卖合同，以88万元买下唐琳名下一套91平方米的房屋，合同生效当日，李涛支付了4万元定金，合同约定了银行放贷后首期款、余款的支付方式和时间。同时约定，同年6月双方共同申请办理产权登记手续，卖方将房屋交付买方。违约责任中约定，违约方需要向守约方按定金的标准赔偿违约金，还应当赔偿给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费，交通费、通讯费等。若除卖方外，尚存在第三人对该房产有出售的权利，则视为卖方已取得该第三人同意由卖方代表其签署本合同。
同年5月，因唐琳拒绝履行合同，李涛起诉至莲湖区法院，要求解除合同，卖方双倍返还定金8万元，因房屋总价暂估为105万元，要求赔偿房屋差价损失17万元，并赔偿佣金和律师费。
法院查明，签订合同后，李涛向中介公司交纳了2.6万余元居间服务费，向唐琳交纳定金4万元。多个房产信息服务商的数据显示，7月，同一小区相近面积房屋的单价1.2万余元至1.38万余元。庭审中，中介公司陈述，该小区成交单价1.1万~1.2万元，其愿意退还服务费。
唐琳承认签订《房产买卖合同》属实，但基于几个原因无法继续履行：出售房屋时，她未征求房屋共有人即其丈夫同意，系擅自处分；中介公司在交易过程中存在提供信息方面不确定性，导致房屋交易价格与行情严重不符，损害被告相关权利，致使买卖合同无法继续履行。她认为，交易失败是由她和买方、中介公司共同错误造成。买方没有谨慎考虑草率签订合同、在中介公司服务指导下形成不规范的交易是本次交易失败的主要原因，应当承担主要过错，她可以在合理范围内承担损失，同意解除合同并返还定金，在其责任范围内承担2万元违约金。对房屋差价，她认为没有法律依据，应不予支持，佣金损失应当由中介公司返还。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。李涛与唐琳签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效。签订合同后，李涛支付了定金。唐琳虽称该房屋为夫妻共同财产，但夫或妻一方对于夫妻共同财产有平等的处分权，由于夫妻之间特殊的身份关系，夫或妻一方对夫妻共同财产的处分行为对于相对人来说，不论从主观还是客观上均无法知道该处分行为是否只是个人的意思表示，他人有理由相信其为夫妻方共同意思表示，故唐琳以合同未经共有人同意为由拒绝向出售，以致合同无法履行，该责任在于唐琳。
关于唐琳辩称房屋售价与市场价不符的问题，法院认为，因售价系合同双方自愿协商一致的结果，故不予采信。作为守约方，李涛有权要求解除合同，赔偿损失。
因二手房房价逐月上涨，被告应预见到可能给原告造成的损失。参照房产信息服务商数据及中介公司陈述的均价，法院将违约行为确定日及上述数据作为赔偿金额的考量因素，酌定偿房屋差价损失15万元。因差价损失已能够弥补原告的损失，不再适用定金罚则与赔偿损失并处，不支持双倍返还定金的诉请。
一审法院判决解除合同，被告退还定金4万元，赔偿律师代理费2万元，赔偿房屋上涨差价15万元。
宣判后，唐琳不服，提起上诉，主要意见包括自己在未取得房屋共有人同意下出售房屋、共有人明确表示不同意，合同未生效；房屋购买人及中介公司有义务在合同签订前查看房屋共有人记载公示情况及征询共有人意见；差价损失15万元缺乏证据、法律支持等。
经审理，西安中院认为，原判判决正确，应予维持。今年5月30日，法院终审驳回上诉，维持原判。
案例2
卖房人反悔将定金转回买家
一审判赔差价3万余元
去年6月，西安灞桥区法院也曾判决过一起类似的房产买卖纠纷案件，除去违约金、律师费等，同时赔偿房屋上涨差价损失3万余元。
2017年3月，原告江涛（化名）与被告陈芳（化名）经过中介公司居间，签订了《西安市存量房买卖合同》，约定甲方陈芳丈夫将东郊某小区一套150余平方米的房产转卖给江涛，价款108万元。
到了4月中旬，陈芳反悔，将2万元定金转回江涛账户。就是否继续履行商谈未果，江涛将陈芳夫妇起诉至法院，请求判令解除其与被告签订的房屋买卖合同，并判令被告支付违约金4万元、中介费、代办按揭费等，以及购买房屋差价损失15万余元。
陈芳辩称，她与江涛签订房屋买卖合同时，丈夫不同意，是她单方签字的；中介方在房主没有签字的情况下与买方签字，也有责任，并表示同意解除合同，愿意承担其过失，赔偿2万元。
相关网站显示，西安房价自2016年末回升后，开启了连续上涨模式。据相关数据，2016年9月，西安二手房房价仅为6308元/平方米，到了2017年5月，西安二手房挂牌价已经涨至7147元/平方米。2017年4月，灞桥区二手房平均单价为7030元。
法院审理认为，原告需要另行购置房产，因二手房房价逐月上涨，给原告造成房屋上涨价差的损失，也应由被告承担。涉案房产楼盘房价多年来居高不下，但2017年3月至4月，该处房价有所上涨，但原告要求按每平方米涨幅差1000元，无事实依据，依法不能全部支持。法院酌定该处房产上涨差按3%计算。一审判决，被告支付违约金4万元，减去退还的2万元，实际支付2万元及律师代理费、中介费、代办按揭费等，并赔偿房屋上涨差价损失3万余元。
案例3
返还定金、赔偿违约金
房屋差价损失未被支持
2017年2月，王欣（化名）与周彤（化名）在西安某房地产营销策划有限公司的中介下签订了《房地产买卖中介合同》，合同约定将周彤位于西安某小区一套128平方米的房屋以107万元的价格卖给王欣。
合同签订后，王欣按照合同约定向周彤支付了定金3万元，过户税费、贷款服务费、中介费等费用66871元，首付款24万元，总计支付了33.6万余元，并办理了银行按揭贷款手续。但周彤并未按照合同的约定办理房屋过户、银行按揭贷款手续，并于2017年7月发函给王欣要求解除该买卖合同。
2017年7月，王欣咨询律师，得知继续履行合同面临贷款、过户、腾房等一系列需要对方配合的工作，可能会遭遇严重障碍的情况下，王欣选择了解除合同，要求对方赔偿，并起诉到法院，要求解除合同，返还定金3万元，赔偿实际损失6.68万余元，赔偿违约金10.7万元，并赔偿房屋差价损失20万元。
经审理，法院支持了王欣解除合同、返还定金和赔偿违约金共计13.7万元的诉讼请求，驳回了关于房屋差价损失的诉讼请求。
据王欣代理律师介绍，该案中，短短几个月，房屋均价从每平方米8千多元上涨到1.2万元左右，出卖人因违约获利近40多万元，而其所付出的代价不到10万元。因出卖人违约，致使购买人根本无法用同样的价款购买到相同品质的房屋，如若购买相同品质的房屋必须多支出近40万元，该损失完全是由于出卖人造成的。
>>律师观点
加大违约成本才能有效遏制恶意违约
代理过多起二手房买卖违约案件的西安市律协建筑工程与房地产专业委员会委员、北京市盈科（西安）律师事务所合伙人律师薛鹏认为，诚实信用原则是我国民事法律的基本原则，在《民法通则》、《合同法》、《民法总则》等多部法律中均予以了明确规定，并且也是市场经济建立和完善的重要基石。“我是支持违约方赔偿房屋差价的”，他说，如果违约人因违约获利，既不利于建立诚实守信的市场，也使二手房市场波动更大，更不利于二手房市场的稳定健康发展。
薛鹏认为，补偿差价有法律条款的支持，《合同法》规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”一方违约时，应赔偿另一方的实际损失，包括基于该合同的可期待利益。
通过中国裁判文书网，薛鹏查阅了大量类似案例，天津、苏州、北京等均有生效判决支持了房屋差价损失。“据我了解，在判决支持赔偿房屋差价后，当地二手房的违约现象明显减少”，他说，2003年6月1日起施行《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之前，开发商商品房一房二卖、隐瞒抵押出售商品房、提供虚假销售许可证出售商品房等行为屡见不鲜，随着该司法解释第八条、第九条明确规定对此类行为适用双倍赔偿，此类行为已大量减少，“说明加大违约成本是有效遏制恶意违约行为的有利手段。”
外地规定
房屋差价损失应支持保护守约方利益
2010年12月，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十四条规定：房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。
2005年12月《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中规定，“除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。
对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
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